住宅ローンを組んでいる場合、いざ破産の段になると債権者から「任意売却に協力してくれませんか?」と言われることがあります。

 ここでは、任意売却の概要と競売との比較(破産者のメリット)について解説します。

 

1 任意売却の概要

 任意売却とは、簡単に言ってしまえば、債務者(住宅ローンを返済しなければならない人でその住宅の所有者であることが通常です。)の同意を得て、抵当権者(銀行・信金などの住宅ローン債権者であることが通常です。)が主導して当該自宅不動産を一般市場で売却し、売却代金から残債務額を控除した残額を債務者に返す手続のことです(「残債務額>売却代金」の場合、差額が借金として残ります。)。

 

 たとえば、残債務が1500万円で自宅不動産が2000万円で売れた場合、まず1500万円を債権者が自らの債権に充当し、残金500万円は債権者から債務者に交付されるのです。

 これだけ見ると簡単そうですが、①売買契約書等の取り交わし、②登記書類必要書類の準備、③自宅不動産に関する未払いの費用の精算など、手続は結構煩雑です。

 実務上、債権者や破産管財人は任意売却を勧めてくることが多いです。理由は次のとおりです。

 

2 競売との比較

(1)競売に比べて優位な点

   一般的に、抵当権を実行して裁判所での競売にかけた場合と任意売却とでは、後者の方が高く売れます。また、手続に要する時間も後者の方が短くなることが多いです(但し、売れづらい物件の場合、後者の方が長くなることもあります。)。

   高く売れた方が債権者にしてみれば回収できる金額が多くなりますし、破産者にとっても余剰が生じればその分のお金は返してもらうことができるので、両者にとって任意売却の方が競売よりも望ましい場合が多いのです。

 

(2)引越し費用の融通など

   上記(1)とも関連するのですが、競売よりも任意売却の方が債権者に得となることが多いので、債権者が任意売却への協力金として引越し費用代程度の金額を売却代金から融通してくれることがあります。

   その他、任意売却は任意の手続なので、引越時期の調整なども柔軟に行うことができます。

 

 

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